전문가 칼럼 4/ 재건축, 현 정책기조와 미래방향

과거 부동산정책 실패 대안으로 현 정부는 작년 8.16과 금년 초 1.3 주택공급확대와 규제완화대책을 발표했고, 서울시와 기초단체들도 이에 따라 주거정비사업 관련 각종 지원방안을 시행 중이다.

정부 정책의 큰 틀은 5년간 민간주도로 270만호(서울 50만호) 공급확대 목표로 도심 노후 주거재생과 1, 3기 신도시 재정비 등 신속추진에 중점을 두고 있지만 규제완화 정도가 소규모로 미약하고, 고금리와 물가상승의 영향은 거래단절 및 가격하락 등으로 이어져 공급 추진동력이 부진하다.

서울시의 경우도 신속통합기획 및 소규모 재건축과 모아타운 등 공급확대정책을 속행하며 시공사 조기선정 및 금융지원, 절차완화 등 노력은 계속하고 있다. 그러나 기반시설 및 임대주택확대와 공공지원 저조 등의 문제들이 현장 주민 의사와는 상반된 엇박자로 사업진척이 늦다.

특히, 정부와 서울시는 1.3 규제완화대책과 신통기획, 역세권 활성화, 모아타운 건립 등으로 공급확대정책을 펴고 있지만 토지거래 허가제와 전매제한, 대출 등 규제완화 정도가 미약하며, 강남권 제외와 난개발 등 각종 민원으로 정비사업추진이 매우 어려운 실정이다.

더구나 재건축이득환수, 구역해제, 각종 세제 등 주거재생 관련 많은 규제완화 법령들이 국회에서 표류하고 있어 더욱 어렵게 하고 있다.

이러한 난제들로 인해서 일부 지역 조합원들은 부동산시장이 호전되고 규제완화에 대한 정책 기조가 더 바뀐 후에 정비사업을 다시 추진하자는 의견들이 조심스럽게 나오고 있다.

그러나 이미 물리적기능이 극히 불량한 노후 재건축, 재개발, 정비사업은 균열 등 구조안전 및 누수와 주차, 녹물 등 주거환경개선이 급하다. 또한 수백, 수천명이 함께 진행하는 사업으로 주민동의 및 관련 법령에 따른 진행 절차상 5~10년씩 장기간이 소요되는 사업이다.

결국, 이러한 노후 재건축사업의 특성상 중단했다가 재가동할 경우에는 조합 내부 정비와 재준비기간 및 매몰비 등 사업비용 증가 외에도 크고 작은많은 문제들이 발생되어 사업은 계속 표류하며 늦어질 것이다.

또한, 부동산중 주택시장은 금리나 물가 등 거시경제적 영향에 따라서 늘 변해왔고, 40년간 장기변화를 봐도 금융위기나 대량공급 외에는 물가변동에 따라 꾸준히 상승해왔다.

아울러 재건축정비사업은 민간주도라고 하지만 공공의 행정협조가 절대로 필요한 사업의 특성상 현재처럼 공급확대와 규제완화 정책 기조가 뚜렷한 좋은 시가를 최대한 활용해야 할 것이다.

그래서 진행이 빨라야 제일 바른 재건축이라는 항간의 명언처럼 늦추지 말고 지금 계속 진행하는 것이 지극히 타당하다고 사료된다.